Cei care doresc o locuință nouă au printre opțiuni încheierea unui contract de rezervare imobil sau, după caz, a unui antecontract de vânzare cu un dezvoltator imobiliar, care urmează să construiască ceea ce cumpărătorii vor să dobândească.
Atunci când vine vorba de luarea deciziei achiziționării unei case/apartament în această variantă, cumpărătorii se preocupă de regulă doar de particularitățile promise ale viitoarei construcții, ignorând conținutul contractului prezentat spre semnare și garanțiile oferite de dezvoltator. Drept urmare, prin încheierea contractului ei ajung să își asume nu doar riscul dobândirii unei construcții care să nu corespundă așteptărilor, ci și riscul de a nu vedea vreodată realizată locuința și de a pierde sumele investite, fără vreo șansă efectivă de a fi despăgubiți.
În primul rând, trebuie menționat că mulți dintre constructori își desfășoară activitatea în cadrul unor SRL-uri. Prin urmare, contractul se încheie cu societatea, iar nu cu omul cu care se poartă discuțiile; acesta nu își asumă personal nicio obligație față de cumpărător.
Și atunci cu ce se garantează executarea obligațiilor de către promitentul-vânzător? Cu patrimoniul societății contractante.
Unele dintre aceste societăți sunt lipsite de bunuri imobile sau alte active valorificabile. Este posibil ca nici măcar terenul pe care se construiește să nu le aparțină, toate autorizațiile de construire fiind obținute de către proprietar, aflat poate într-o relație de afaceri cu societatea promitentă-vânzătoare, dar străin de raportul juridic dintre promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător. Proprietar poate fi chiar persoana fizică ce poartă negocierea, dar care, în concret, nu datorează nimic personal promitentului-cumpărător.
Într-o atare situație, societatea vânzătoare realizează lucrările, dar nu dobândește dreptul de proprietate asupra imobilului decât în momentul în care toate condițiile înțelegerii cu proprietarul sunt îndeplinite. Altfel spus, cumpărătorul poate vedea construcția finalizată, însă nu poate intra în posesia ei dacă între promitentul-vânzătorul și proprietar nu s-a realizat înțelegerea.
Alte societăți au active (precum terenul pe care se construiește și alte valori mobile sau imobile), însă în cele mai multe cazuri, pentru demararea proiectului, dezvoltatorul imobiliar a contractat împrumuturi bancare sau a apelat la alte surse de finanțare, ceea ce înseamnă că activele societății sunt probabil ipotecate ori grevate de alte sarcini și/sau interdicții de înstrăinare etc. în favoarea creditorilor. Prin urmare, în eventualitatea în care proiectul ar eșua, iar obligația de restituire a împrumutului nu s-ar mai executa, banca/creditorul va avea prioritate în valorificarea averii societății.
Mai mult decât atât, există și posibilitatea ca inclusiv imobilele destinate cumpărătorilor (viitoarele construcții) să fie afectate de ipotecă. Aceasta înseamnă că, deși teoretic bunul îi aparține vânzătorului, acesta îl poate pierde oricând dacă nu plătește creditorului/băncii tot ce îi datorează. Într-un asemenea caz, este posibil ca inclusiv după încheierea contractului de vânzare și predarea bunului către cumpărător, să existe în continuare riscul de a pierde bunul, dacă ipoteca nu este ridicată. Existența ipotecii nu împiedică vânzătorul să vândă imobilul construit, însă ipoteca urmărește bunul în mâinile oricui s-ar afla. Prin urmare, dacă împrumutul a fost contractat de vânzător pentru realizarea mai multor locuințe și una dintre ele este finalizată, el o poate vinde, însă banca/creditorul va păstra ipoteca asupra imobilului deja construit până când întregul împrumut este restituit. Într-un atare caz, cumpărătorul nu va avea certitudinea păstrării imobilului în proprietatea sa decât atunci când dezvoltatorul va fi restituit împrumutul acordat.
Din această perspectivă, nu prezintă nicio importanță dacă în contract s-ar menționa că vânzătorul se obligă să obțină acordul creditorului/băncii pentru radierea ipotecii. Faptul că s-a obligat nu înseamnă că va și reuși să îndeplinească obligația. Banca nu este ținută de contractul pe care dezvoltatorul îl încheie cu un potențial cumpărător. Prin urmare, dacă banca nu este de acord cu ridicarea ipotecii, cumpărătorul nu poate obține obligarea acesteia, ci doar obligarea vânzătorului la plata de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.
O asemenea clauză este cu atât mai riscantă pentru cumpărător dacă se prevede că obligația vânzătorului de a obține radierea garanțiilor va fi îndeplinită după plata de către cumpărător a întregului preț. În acest caz, cumpărătorul plătește prețul și rămâne cu un imobil în patrimoniul său, de care poate fi oricând lipsit, dacă vânzătorul nu își îndeplinește corespunzător obligațiile asumate față de banca finanțatoare. Iar dacă banca valorifică bunul, cumpărătorul, ca și în cazul de mai sus, nu are decât dreptul de a solicita despăgubiri de la vânzător.
Or, când vine vorba despre despăgubiri, relevantă este solvabilitatea societății vânzătoare și posibilitea efectivă a cumpărătorului de a obține ceva de la aceasta. În situația în care, din diverse motive, planul eșuează și proiectul nu poate fi realizat, iar societatea cu răspundere limitată se află în dificultatea de a îndeplini obligațiile față de bănci și/sau clienți, cea mai simplă strategie este intrarea în insolvență și, în final radierea, caz în care, de cele mai multe ori, clienții prejudiciați rămân cu daunele. Altfel spus, existența dreptului la despăgubire nu garantează despăgubirea efectivă, potențialul cumpărător putând ajunge în situația de a pierde partea din preț achitată, fără vreo șansă reală de a o recupera.
În altă ordine de idei, dincolo de absența unor garanții privind executarea contractului de către dezvoltatori, contractele întocmite în interesul exclusiv al acestora pot conține și clauze de limitare a răspunderii vânzătorului în caz de neîndeplinire a obligațiilor, prin care se prevede un maxim al despăgubirii pe care cumpărătorul îl poate obține, maxim situat mult sub nivelul prejudiciului suferit de cumpărător.
Nu în ultimul rând, o clauză prin care cumpărătorul poate fi lipsit de orice garanție a executării contractului este cea prin care promitentul-vânzător este îndreptățit să cesioneze oricui contractul, fără acordul cumpărătorului. Astfel, chiar dacă societatea vânzătoare ar fi solvabilă, în situația în care ar avea dificultăți în finalizarea proiectului, ar putea cesiona întregul contract altei societăți lipsite de orice active, caz în care locul vânzătoarei în contract este luat de societatea cesionară, iar cumpărătorul nu mai poate lua nicio măsură împotriva părții cu care a contractat inițial.
Concluzia este că unele contracte sunt concepute astfel încât cumpărătorul suportă toate riscurile de eșec ale proiectului constructorului, iar acest lucru nu se poate schimba decât prin modificarea comportamentului cumpărătorului la achiziționarea de locuințe. Asistența juridică în etapa negocierii unui astfel de contract este esențială pentru cumpărătorii care vor să evite asumarea unor riscuri atât de importante pentru patrimoniul lor.
